在房地产交易市场中，信任是交易的基石。但谁能想到，一场看似普通的房屋买卖，竟暗藏惊天骗局。2018 年 8 月至 9 月，北京市大兴区的一场房屋交易，让被害人贾某陷入了一场噩梦。被告人郭某，在与贾某签订房屋买卖合同之时，刻意隐瞒了某小区 401 号房屋已被法院查封、无法办理过户的关键事实，同时也对自己身负高额债务的状况只字不提。就这样，贾某在毫不知情的情况下，按照合同约定支付了高达 680 万元的购房款，其中 200 余万元更是明确约定用于归还银行抵押借款并办理解押手续。

然而，郭某在收到这笔巨款后，却将其全部用于偿还个人欠款等支出，完全没有履行合同约定的办理解除房屋查封和抵押的义务。不仅如此，他还更换手机号码，逃匿至湖北省武汉市，彻底消失在贾某的视线中。这场精心策划的骗局，让贾某损失惨重。

2020 年 11 月 2 日，郭某终于被抓获归案。北京市大兴区人民法院经过审理，于 2022 年 9 月 6 日作出（2021）京 0115 刑初 1116 号刑事判决，认定郭某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币二十六万元，同时责令其退赔违法所得人民币六百八十万元，发还被害人。郭某不服，以其与被害人之间系民事纠纷，其行为不构成合同诈骗罪为由提出上诉。但北京市第二中级人民法院于 2022 年 11 月 7 日作出（2022）京 02 刑终 351 号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。

法院认定郭某构成合同诈骗罪的理由十分充分。郭某身负巨额债务，在签订房屋买卖合同时，就已埋下了诈骗的种子。证人刘某、郝某的证言与微信聊天记录相互印证，表明郭某早在 2018 年 9 月 5 日就已知道所售房屋被司法机关查封。但在 9 月 10 日、21 日，他仍故意隐瞒这一事实，诱使被害人交付购房款。收款后，他将全部款项用于个人支出，既不具备办理房屋过户条件，也无退款能力和行为，非法占有他人钱款的主观目的昭然若揭，其行为已远远超出民事纠纷范畴，完全符合合同诈骗罪的构成要件。

裁判要旨：

被告人在签订、履行房屋买卖合同过程中，隐瞒房屋被司法查封不能办理过户的事实，骗取他人购房款且数额较大，用于归还借款等个人支出，既无履约条件，又无退款能力和行为，且更换手机号码后潜逃外地，应认定具有非法占有目的，其行为构成合同诈骗罪。

刑事合规建议：

交易前全面审查：无论是购房者还是售房者，在进行房屋买卖交易前，务必通过合法途径，如到不动产登记中心查询房屋产权状态，了解房屋是否存在查封、抵押等限制交易的情况。同时，对交易对方的信用状况、财务状况进行必要的调查，避免与信用不良或负债过高的对象进行交易。

合同条款细化：在签订房屋买卖合同时，应详细明确双方的权利义务，特别是关于房屋产权状况、交易流程、款项用途、违约责任等关键条款。对于款项的支付和使用，可约定第三方监管，确保专款专用，防止一方擅自挪用款项。

及时沟通与告知：在合同履行过程中，如出现可能影响合同履行的情况，如房屋被查封、产权出现纠纷等，双方应及时沟通并书面告知对方。若一方故意隐瞒重要事实，将承担相应的法律责任。

法律风险培训：房地产交易涉及大量法律知识，交易双方应加强对相关法律法规的学习，了解合同诈骗等犯罪行为的构成和后果。有条件的企业或个人，可定期组织法律风险培训，提高自身的法律意识和风险防范能力。